In merito alle tipologie contrattuali è opportuno evidenziare che i principali contratti di locazione si distinguono tra quelli:
- a canone libero (formula 4+4) – articolo 2, comma 1, della Legge n. 431/98;
- a canone agevolato (formula 3+2) – articolo 2, commi 3 e 5 della Legge n. 431/98;
- di natura transitoria – articolo 5, comma 1, della Legge n. 431/98;
- volti a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari – articolo 5, commi 2 e 3 della Legge n. 431/98.
Per quanto concerne il contratto di locazione a canone libero e il contratto di locazione a canone agevolato, questi non possono avere una durata inferiore, rispettivamente, a 4 anni ed a 3 anni, al termine dei quali il contratto di locazione si rinnova automaticamente, alle stesse condizioni, per ulteriori 4 anni, nel primo caso, e per altri 2 anni nel secondo caso, salvo disdetta, che è consentita nei casi stabiliti dalla legge (nel caso, ad esempio, in cui l’immobile serva al locatore, ai suoi familiari o debba essere venduto). Per entrambe le tipologie di contratto, una volta trascorso il secondo quadriennio e il successivo biennio, le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure di interromperlo, comunicando la decisione all’altra parte mediante lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi (o anche meno se pattuito contrattualmente) prima della scadenza. Diversamente, in caso di mancata comunicazione, il contratto verrà rinnovato automaticamente alle medesime condizioni.
Per i contratti di locazione a natura transitoria, la durata varia da 1 a 18 mesi, al termine dei quali, il contraente, al quale è riconducibile l’esigenza transitoria che giustifica la stipula di tale tipo di contratto, dovrà comunicare il persistere della stessa tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Nel caso in cui la parte non adempia a tale comunicazione, il contratto a natura transitoria si trasformerà in un contratto a canone libero (durata 4+4 anni). Per quanto concerne i contratti stipulati per esigenze abitative di studenti universitari, le parti possono pattuire una durata che non può essere inferiore a 6 mesi né superiore a 36 mesi. Al termine di tale periodo il contratto si rinnova automaticamente per uguale durata, salvo il caso in cui il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza.
Naturalmente, per tutte le tipologie il contratto deve essere redatto in forma scritta e depositato presso l’agenzia delle entrate (anche in forma telematica tramite RLI) a cura del locatore, pena la sua nullità.
Vediamo ora nello specifico i vari contratti.
Contratto a canone libero (4+4)
Questo tipo di contratto è il più utilizzato contratto di locazione, esso è definito a canone libero in quanto l’entità del canone è stabilita liberamente tra le parti ( ovviamente è il locatore che lo impone), ed è detto anche 4+4 in quanto la sua durata per legge è di quattro anni rinnovabili in altri quattro.
Alla scadenza del primo quadriennio, per entrambe le parti la disdetta può essere data solo in presenza di precise motivazioni, vediamo quali sono le principali.
Per il locatore: quando intenda destinare l’immobile al coniuge, ai genitori, ai figli o ad un parente entro il secondo grado, quando intenda vendere l’immobile e non sia proprietario di altri immobili salvo quello in cui abita, in questo caso è concesso al conduttore il diritto di prelazione sul suo acquisto (e per farlo si devono seguire precise procedure).
Per il conduttore: in questo caso si può disdire il contratto solo quando siano sopravvenuti degli impedimenti che siano indipendenti dalla volontà del conduttore come ad es.: un trasferimento di sede lavorativa, o la necessità per cure mediche di avvicinasi ad un centro specialistico, insomma le motivazioni devono essere gravi ed indipendenti dalla volontà del conduttore.
Attenzione, l’acquisto di un appartamento non rientra nelle motivazioni adducibili, in quanto atto volontario da parte del conduttore.
Al secondo rinnovo contrattuale scaduti gli ulteriori quattro anni, la disdetta può essere data da entrambe le parti senza alcuna specifica motivazione.
Contratto a canone concordato (3+2)
I contratti a canone concordato sono definiti in base ad accordi locali tra i comuni e le principali organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, che individuano i criteri di stipula del contratto e suddividono il territorio del Comune in zone omogenee per le quali vengono previsti valori minimi e massimi dei canoni.
Prima di procedere a stipulare un contratto a canone concordato, occorre verificare se per il proprio comune sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale con le prescrizioni alle quali attenersi per la determinazione del canone degli immobili. In particolare:
- aree omogenee per valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali;
- particolari dotazioni delle unità immobiliari;
- vetustà dell’immobile;
- metri quadri utili;
- valori minimi e massimi del canone per ogni zona omogenea.
In questo modo si potrà individuare il canone minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.
Con l’entrata in vigore del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16/1/2017, sono state introdotte alcune modifiche alla legge che riguarda i contratti a canone concordato; in particolare viene data la possibilità a tutti i comuni di stipulare tali contratti e non, solo a quelli ad alta tensione abitativa come in precedenza.
Non solo, ma si rende obbligatoria la stipula dei contratti a canone concordato, anche per i contratti transitori nei comuni con almeno 10,000 abitanti; inoltre la norma è estesa anche per i master e corsi post laurea.
Contratto di natura transitoria
Il contratto di natura transitoria, viene stipulato per venire incontro alle esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore, esso presenta alcune particolarità; la durata va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi, l’esigenza della transitorietà deve essere comprovata allegando al contratto la documentazione che lo dimostri ad es.: contratto di lavoro stagionale, contratto a tempo determinato, iscrizione a uno stage, trasferimento per motivi di cura o assistenza a familiare infermo ecc..
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessaria la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore (lettera raccomandata),in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni.
Se il conduttore intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata che perdurano le esigenze transitorie già indicate originariamente nel contratto.
Contratto per studenti universitari
Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare contratto ad uso transitorio ed è regolato laddove esistano come a Vicenza, dagli accordi territoriali tra il comune e le associazioni più rappresentative degli inquilini e della proprietà.
La durata va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi.
Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore.
Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.
Se il contratto è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente.
Per essere valido questo tipo di contratto è necessario che:
- l’immobile oggetto del contratto sia ubicato nei Comuni sedi di università o di corsi universitari o distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali e ciò risulti dal contratto;
- Il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o ad un corso di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario in un Comune diverso da quello di residenza.
Altre tipologie contrattuali
Contratto di locazione commerciale
La locazione di locali destinati ad uso commerciale è regolata dalla legge 392/78 dall’art. 27 al art. 42 e si differenzia da quello ad uso abitativo per alcune particolarità specifiche.
Durata del contratto (art. 27)
La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto: esso dovrà essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il conduttore andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure ancora sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.
E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge; unica eccezione a tale regola è l’eventuale carattere transitorio dell’attività commerciale, questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto.
Anche in questo caso il contratto si intende tacitamente rinnovato alla sua scadenza naturale a meno che una delle parti non comunichi la disdetta tramite raccomandata almeno dodici mesi prima della sua scadenza, diciotto nel caso di attività alberghiera.
Anche per la locazione commerciale nel caso che il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza, questo deve avvenire con le modalità specificate dall’art. 29.
Indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34)
Nel caso in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla sua scadenza, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del conduttore denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al conduttore pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico o alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.
Comodato d’uso gratuito
Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dall’articolo 1803 del codice civile, che lo definisce come il contratto con il quale il comodante mette a disposizione del comodatario una cosa mobile o immobile per un periodo di tempo o per un utilizzo determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito: diversamente saremmo in presenza di un contratto di locazione.
I contratti di comodato d’uso possono essere stipulati in forma verbale o scritta, in quest’ultimo caso vi è l’obbligo di registrazione presso l’agenzia delle entrate entro venti giorni dalla stipula.
Ai sensi dell’articolo 1803 del codice civile, il comodato è il contratto in forza del quale una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) un immobile allo scopo di servirsene per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è un contratto a titolo gratuito, nel senso che il comodatario non deve al comodante alcun corrispettivo per il godimento del bene oggetto del comodato.
Il comodatario deve restituire la cosa concessagli in comodato entro il termine convenuto nel contratto; mancando un’indicazione espressa di questo termine, quando cioè il comodato sia stato stipulato senza determinazione di durata, la legge impone al comodatario la restituzione a semplice richiesta del comodante.
(testo a cura del SUNIA di Vicenza)