Le tipologie di sfratto sono due e sono le seguenti: sfratto per finita locazione e sfratto per morosità, è bene ricordare che per entrambe le forme l’intimazione è un atto giudiziario che su sollecito del legale del locatore proviene dal tribunale e non già dal locatore stesso.
Sfratto per finita locazione
Sfratto per morosità
Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:
la presenza di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale scritto e depositato .
Il mancato pagamento del canone di locazione anche di una una sola mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli “oneri accessori” (spese condominiali) quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Qualora ricorrano le due fattispecie, il locatore per tramite di un legale, potrà rivolgersi al tribunale per ottenere l’intimazione di sfratto
Una volta ricevuta dal tribunale l’intimazione a questo punto al conduttore restano le seguenti possibilità:
il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; (per giustificati e documentati motivi) a questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito; il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.
Il conduttore non si presenta; il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Qualora il giudice conceda il “termine di grazia” il conduttore si dovrà presentare all’udienza di verifica dove potrà chiedere al giudice ulteriori due mesi prima di dover rilasciare l’immobile; dopo tale data avverrà lo “sloggio” del conduttore da parte dell’ufficiale giudiziario.
Una volta ricevuta dal tribunale l’intimazione a questo punto al conduttore restano le seguenti possibilità:
il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; (per giustificati e documentati motivi) a questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. “termine di grazia”, vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito; il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.
Il conduttore non si presenta; il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Qualora il giudice conceda il “termine di grazia” il conduttore si dovrà presentare all’udienza di verifica dove potrà chiedere al giudice ulteriori due mesi prima di dover rilasciare l’immobile; dopo tale data avverà lo “sloggio” del conduttore da parte dell’ufficiale giudiziario.
E bene ricordare al conduttore moroso che è sempre bene presentarsi in udienza alla data stabilita dal giudice, perché solo presentandosi davanti al giudice vi è la possibilità di chiedere il “termine di grazia “ e alla successiva udienza di verifica gli ulteriori due mesi di proroga.
Se non ci si presenta in udienza il giudice convalida immediatamente lo sfratto, con ciò accorciando notevolmente i tempi dello sloggio con le conseguenze facilmente intuibili.
Rivolgendosi per tempo al SUNIA, potremo preparare al conduttore i documenti per poter chiedere il “termine di grazia” e la successiva proroga, con ciò permettendogli di prorogare la sua permanenza nell’immobile in attesa di una nuova soluzione abitativa.
(a cura del Sunia di Vicenza)
Nella foto: l’immagine di uno sfratto drammatico con tanto di intervento dei Carabinieri!